2018.10.30 メルマガ

D&Dの不動産メルマガ/第1回「不動産オークション」

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<第1回>
不動産オークションについて
初回は弊社のメインの業務である「不動産オークション」についてご説明します。
美術品や不動産のような同じものが二つとないものは、価値がわかりづらく値段が
つけにくいものです。一般的な不動産取引は、売買仲介会社の価格査定に基づいて
金額を決めて媒介契約を締結し、この金額での購入者が出てくれば成約、という流れ
になることが多いかと思います。

弊社では不動産価格というものは購入検討者の購入意欲によってバラつきがある*
と考えているため、「不動産オークション」の手法を用いることで、「複数の購入検討
者が考える最高の条件を出してもらい、その中で最も良い条件(基本的には、最も
高い価格)を提示した購入検討者に売却する」ことを追求しています。

弊社は、この売却手法が不動産取引のIT化に伴って広範に普及していくものと考えて
おり、最高の条件での売却を実現させることで、売主様のお役に立って行きたいと
考えております。
*(戸建住宅やマンション1戸のように画一性が強く、ある程度相場があり、
そこで形成された価格が公開されているような不動産を除く)

【一般的な不動産売買の特徴及びメリット、デメリット】
(特徴)
不動産仲介業者による価格査定に基づき、売却金額を決める。
・売買条件は具体的な買主が出てきてから個別に決めていくことが多い。

(メリット)
・近隣相場を知っている不動産仲介業者に売却価格設定を決めてもらえる。
(デメリット)
・媒介契約を締結して最初から金額を決めてしまうと、それより売買価格が上回る
ことはない。
・価格査定をする不動産仲介業者の経験値に頼るところが大きい。

不動産オークションの特徴及びメリット、デメリット】
(特徴)
・価格査定は行うが、この金額は最低売却価格を決めるための参考金額であり、
営業活動を行う前に不動産のデューデリジェンス(精査)を行って対象不動産
潜在価値を事前に把握する。
不動産オークションを行う前に、デューデリジェンスの結果を踏まえて売買の前提
条件を確定させ、買主に金額の多寡で競ってもらう前提条件を整える。

(メリット)
・査定価格は目安であり、売主様は不動産オークションにより最も良い条件
(基本的には、最も高い価格)を提示した買主へ売却できる。
⇒弊社の不動産オークションのスタート価格の高低で実際の売却金額の上限値が決め
られてしまうわけではない。
(デメリット)
・複数の購入検討先がいないと、市場原理が働かないため開催できない。
(最低2名以上の購入検討者がいる事が前提となる)

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これまでの不動産売買は、不動産仲介会社の属人的な営業力を中心とした販売手法が
多かったかもしれません。昨今は、不動産の売買情報・賃貸情報を中心に様々な分野
においてIT化が推進されつつあります。
弊社としましても、買主探索からオークションの開催まで、様々な部分においてITの
活用により効果的に行えることが多くなりました。
弊社は今後もオークションの推進に努めてまいりますのでよろしくお願いします。

全国賃貸住宅新聞社発行の「家主と地主」2018年10月号にて弊社の技術顧問である
慶應義塾大学経済学部の坂井豊貴教授より「不動産オークション」をマーケットデザ
インのオークション理論の観点から平易な説明をさせていただいております。
ご興味あればこちらの方も是非ご参照ください。

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