事業承継、M＆A案件のサポート業務①
士業、コンサルの方々とのお付き合いが広がり、不動産案件の相談の種類が多様になって参りました。
弊社は税理士様から相続に関連する不動産の売却のご相談を受けることが多いですが、法人の事業承
継やM＆Aの機会での不動産査定、デューデリジェンスの依頼も受けることは可能です。
弊社は売却相談を受けた案件を「いかにして高く売るか」という命題を、不動産デューデリジェンスを
行っての対応案を提案すること、不動産オークションの手法を用いて高値を引き出す営業活動を行うこ
とに強みがあり、この点においては相続、事業承継等の背景に関わらず、弊社の業務にてサポートでき
る分野になります。（弊社が行う「時価評価」は、どのような先が買主となり
えるかを念頭に置いた実際の売買金額を合理的に分析した金額をご提示することになります。）
さて、最近、事業承継、Ｍ＆Ａに関連して、
「時価査定」「不動産調査及び不動産売買契約締結のサポート」依頼を受けて対応した事例を
今回、次回の2回に渡りご紹介させていただきます。
【M＆A対象企業の所有不動産の時価査定を行った事例】
・M＆Aコンサルの方から遠隔地の「M＆A検討先の所有不動産の時価査定」の依頼がありました。
・査定対象不動産は、一部平坦地があるも過半が斜面地で、上下水道のインフラも未整備、
土地の面積も大規模利用するほどの大きさではありませんでした。
・査定対象不動産を単体で売却するわけではないので、資産評価目的の査定依頼でしたが、
都市計画区域外で、路線価等、公的指標が近くに無い為、敢えて外部への査定依頼となったようです。
・不動産自体を売却するわけではないので、査定に多額のコストがかけられないこと、対象不動産が
遠方であったことから弊社からは机上調査、査定を提案し、簡易査定書を提出することとしました。
弊社が行った机上調査は具体的には以下の作業
「法務局調査（公図、謄本、地積測量図、建物図面等の取得）」
「グーグルマップの閲覧(航空写真、周辺写真の閲覧)」
「不動産規制内容を対象地の所在する市役所のHPからネットで検索して資料収集」
「合わせて市役所への電話ヒアリング」
「土地総合情報(国土交通省)、レインズ、アットホーム等のサイトから取引事例情報の収集」
都市計画区域外の土地の時価査定（実際の売却可能価格）で悩ましいのは、「誰が買うか
（どのような用途のために買うか）」の推定です。都市部であれば住宅地、商業地等の用途が
容易に想像できますが、対象地は斜面地が大半で用途を見出し難いこと、土地面積が大きいわ
けでもなかったので太陽光用地、物流施設としての使用が想定しにくかったため、小規模の
駐車場、資材置き場等の収益性が高くない用途での使用に限定されるとして、査定金額は近隣
事例と比較しても安価にならざるを得ないとの結論になりました。
以 上
