こんにちは。
株式会社デューデリ＆ディールの辻です。
「不動産価格の上昇が止まらない・・・。」そんなイメージを持たれる不動産関係者は多いと思われます。
「価格が高くて仕入れができていない・・・」こんな不動産関係者のため息を耳にすることも少なくはありません。
建築コストや造成コストが上昇し続けるなか、金融機関の金利上昇もみられ、不動産開発原価の上昇が止まらないと、いまだに多数のデベロッパー（不動産開発事業者）のご担当者が話すのを聞きます。
ここ数年で私が目の当たりにしている変化としては、郊外への進出、建物の新たな特徴性づくり、建物の用途変更に伴う新事業、居室のコンパクト化などなど、様々なトレンドの変化が見られ、開発原価への対応が頻繁にされてきました。
建築コストの問題が浮き彫りとなった数年前までは、市街地のワンルームマンション用地は土地100坪、容積率400%以上が常識でしたが、昨今は土地30坪、容積率400％以上から開発を検討するワンルームマンションデベロッパーも出てきており、商品開発の競争がうかがえます。
こうした開発事業者の商品開発が、コスト高の昨今において土地売却時の価格構成に大きく影響するものと私は考えています。ＤＤ社の不動産オークションの以下の実績も、こうした開発事業者により日々更新されておりますので、ご紹介させていただきます。
2024年9月時点における社内統計（大阪オフィス）によれば、市街化区域内の住宅事業開発用地（主には戸建分譲地、共同住宅など）の購入検討事業者の購入価格が成立するまでの構成は以下の通りです。（多数の住宅事業開発用地の平均値であり、特定の事例によるものではありません。）
＊基準となる査定値を100とする。（弊社の開発法による査定値）
・上限購入価格 126 （購入検討事業者から提示のあった価格の「最高値」）
・最終落札価格 141 （上記「最高値」をスタート値としたオークションの「最終落札値」）
開発にはその出口となる不動産購入者（エンドユーザーなど）の購入可能価格が重要な要因となります。しかしながら、ベースとなるものが商品力である以上、開発事業者による競争力が今の不動産市況を支えていると言っても過言ではないと私は思っています。
余談となりますが、目まぐるしく変わりゆく開発のトレンドを開発担当者から聞かされるたびに、不動産の面白さを感じさせられ、業界の展望と価格構成への期待を持ちつつ、日々勉強させていただいております。
（執筆者）
(株)デューデリ＆ディール
辻 祐史
