D&Dの不動産メルマガ　第６回【コンビニの事業用定期借地について】

第６回【コンビニの事業用定期借地について】

今回は、地主様の事業用定期借地の有効利用で弊社がサポートさせていただいた内容から今回特徴的だった
トピックをご紹介します。

●案件概要・市街地内の農地の有効利用、ロードサイドのコンビニへの事業用定期借地（成約先は某コンビニ大手のX社）
●弊社役割
・X社の仲介者は別途おられて、税理士様からご紹介いただいた弊社は地主側の交渉サポート役。
→地主様のためにも仲介者にX社と良い交渉をしてもらうために、弊社は仲介に割り込まず、
アドバイザー報酬は地主様から別途いただくことで着手時に確約いただきました。

●トピック

★短い解約期間最近のコンビニは交渉力が強く、事業用定期借地の解約不可期間が短いです。
→X社、過去、5年の解約不可期間の設定もケースとしてみましたが、今回は頑張って2年でした。
（最初6か月と言われていたので「それはないだろう」と思っていましたが。）

★補償金の交渉
保証金、敷金はちょっとしか出さない、くらいの当初提示でしたが、造成費相当までは確保できました。
（以前のX社の別案件では、

敷金約6か月分と造成費ほぼ全額、出ていましたが）

★別の会社との条件比較
当初X社の条件提示だけで協議をしていましたが、条件好転が見込めないので別の大手Y社に条件提示いただき、
Y社の条件と両天秤で交渉継続しました。X社からは当初提示とは地代、解約不可期間、保証金等について
大幅改善での再条件提示を受け、X社で成約となりました。
→店舗系仲介者は、出店者側に有利な交渉に軸足が寄りがちなので、地主サイドの交渉力を上げる立ち位置の
アドバイザーが時には必要だと感じました。

★工事
・事業用定期借地契約を締結してからの造成工事（1.5か月）、店舗建物建築（約1か月）と、進みだしてからの
工事工程はすごく早い。
→X社／造成、店舗建築の工事工程が定型化できているようです。
・造成後の造作ですが、対象地が角地で車の進入路が二方向であったため、ショートカットを防ぐために置く標識の
警察からの指導がX社の想定以上に細かかったようで、標識を作り直したとのこと。
・店舗オーナー／事業用定期借地契約締結後に正式決定されたようで、1店舗目を軌道に乗せられて2店舗目の
運営を希望される方でした。

★２店舗への展開に向けて→地主様と事前に面談を行った際、店舗オーナーの2店舗目のやる気をすごく感じたので、地主様は一安心されていましたが、
店舗周辺での防犯、深夜の騒音対策等、従業員で意識的に対応いただかないといけない細部の事項が沢山でてきたので、
大枠だけ事業用定期借地契約の土地の管理の覚書としてX社と取り決めをして、店舗オーナーにも理解を頂きました。