不動産売却時の売却価格と想定売却先の見通し②
前月に続き、今月は「収益物件（投資用賃貸マンション等）」と「特殊性の強い土地等」の売却価格と売却
先の見通しの分析について紹介をして参ります。
【収益物件（賃貸中の一棟の共同住宅等）】
・先代が相続対策で融資を受けて建てた共同住宅や、
相続税評価上の評価減を受けるために購入した投資用
不動産等、「収益性（投資採算性）」で不動産評価が
決まる物件のケースです。
収益物件の場合、①（事前の整理）、②（売却ターゲット）、③（査定額）は以下のようになります。
①収益価格の査定に必要な
「建物の種別、構造、築年」
「建物図面（間取り図を含む）」
「収入項目一覧（賃貸借一覧）」
「支出一覧（固都税、管理費、保険料、修繕費、水道光熱費等）」
「建築確認済証、検査済証」
「サブリース契約（該当の場合）」の資料の収集と収支の分析
②売却ターゲットは投資家になりますが、投資家の属性は様々です。
・投資物件を保有する不動産会社
・個人投資家等へ転売する卸売業者
・個人不動産投資家（サラリーマン投資家等）
・賃貸事業が主業の不動産賃貸会社
・事業法人で不動産投資を副業としてやっている会社、等々が挙げられます。
③査定額は同種（地域、属性）の物件との比較による投資利回りから逆算
する「収益価格」になります。
ただし、収益価格の投資利回りの見積りにより評価額に大きな差が出ます。
投資利回りは物件の種別（ＲＣ造、Ｓ造、木造等の区別）や築後の経過年数
による銀行融資の受けやすさ、による影響を受けやすく、融資の受け難い物件
は投資利回りが上がる（売却金額は下落する）大きな要因となります。
【特殊性の強い土地（面積の大きな土地、道路付けの悪い土地、農地）等】
・地主さんの相続でよく見るケースが
「面積が大きいが道路付が悪い（又は無接道）」
「字形が変形」、「農地」、「昔ながらの連棟長屋が建っている貸家、底地等、
権利関係が複雑な不動産」等です。
これらの不動産の場合、①～③は以下のようになります。
①地域の土地相場はそのまま査定額の答えにはならず、使用に制約があること
から生じる減額要因 を十分に分析する必要があります。（建物が建てられる
接道があるか？、土地が大きい場合、開発許可申請が通る条件が整っているか？、
複雑な権利関係を整理するのにかかるコストの見通し等）
②土地の加工（造成、開発、権利関係の整理等）はこれらの取扱いができる
不動産会社が買主ターゲットとなりますが、不動産開発（権利関係の整理）
を得意とする不動産会社さんは限られます。
③査定額は、造成後の土地売却価格から「開発許可申請手続き費用」、「造成費」、
「販売諸経費」、「開発業者の期待利益」等を控除した金額となります
（開発法による土地査定額）。
上記２つの物件属性の場合、査定額は売却額の目安とはなりますが、実際の買主
候補による購入希望金額は買主の期待利回りや、買主の物件加工、販売力等により
差異が出てきます。
弊社が不動産オークションをお勧めする理由は、「個別物件に高い評価を付けられ
る買主候補を探し」かつ「バラつきのある購入希望額の中から最高値を引き出す
（見つけ出す）」ことにあります。
